Cebr-i İcra yönünden akaryakıt istasyonu şeklinde faaliyet gösteren taşınmazın kıymet takdiri konusunda yerleşik bir uygulama bulunmamakta olup taşınmazın akaryakıt istasyonu olması nedeniyle faaliyet kapsamı bakımından farklı durumlara dikkat edilmesi gerekmektedir.
Öncelikle taşınmazın kıymet takdiri konusunda, her ne kadar akaryakıt istasyonu değerlemesi yapılan satışların kar zarar analizlerine ilişkin doneler içermesi gerekiyor ise de cebr-i icra satışlarında şirket ve işletme satışa dahil olmayacağı için bu doneler kıymete etki edemezler.
Bizleri ilgilendiren husus diğer taşınmazlar gibi öncelikle taşınmazı değerlendirmektir. Ancak dikkat edilmesi gerekenler faaliyet alanı bakımından ve faaliyet şekli bakımından ortaya çıkmaktadır.
Akaryakıt istasyonlarında taşınmaz sahibi, işletmeci, akaryakıt sağlayıcı dağıtıcı firma farklılık gösterebilir. İşte bu farklılar nedeniyle kıymet takdirine dahil edilecek ve edilemeyecek malzemeler ortaya çıkmaktadır.
Akaryakıt istasyonlarında taşınmaz sahibi ve işletmeci aynı olabilir, ancak genellikle dağıtıcı firma (opet, petrol ofisi, total vb) farklıdır ve birçok malzeme dağıtıcı firma tarafından logolu veya logosuz olarak işletmeciye ariyet sözleşmesi kapsamında teslim edilir. Bu malların mülkiyeti dağıtıcı firmaya aittir. İşletmecinin, dağıtıcı firma ile sözleşmesi sona erdiğinde dağıtıcı firma ariyet sözleşmesinde yazılı bulunan malzemelerini geri alır. Ancak çok nadirde olsa bazı işletme sahipleri tüm ürünleri kendileri satın alarak sadece ana firma tarafından logolu giydirmeler yaptırılmaktadır. Böyle bir durumda herhangi bir ariye sözleşmesinden bahsedilemez.
Ariyet sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlu Kanunu 379. maddesine göre ; Kullanım ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.
Ariyet sözleşmesi ekinde işletmeciye ödünç bırakılan malzemelerin listesi bulunur. Bu malzemeler akaryakıt zemin üstü pompaları, pompalara bağlı tabancalar, otomasyon sistemi, logolu giydirmeler, kanopi (çoğu istasyonda kanopi işletmeye ait olup sadece logolu giydirmeleri sözleşmeye dahildir) , eğer market var ise yine markette bulunan dolap vb. ürünler yine başka bir market malzemesi dağıtıcı firmaya ait ariyet sözleşmesi ile ayrıca orada bulunabilir.
Taşınmazın kıymet takdirinden önce, imar durumu, belediyeden çalışma ruhsatı ile birlikte belediyenin ruhsat ve denetim müdürlüğünce itfaiye onaylı avan projesi varsa alınmalıdır. Avan proje kesin proje değildir ancak çoğu kez kesin olarak onaylanmış proje ile aynıdır. Yine yapı işletme ruhsatına da bakılmalıdır.
Kıymet takdirinde bilirkişilerce dikkat edilmesi gereken hususların bazıları aşağıdaki gibidir.
1- Akaryakıt İstasyonu Kanopisi ve Tonozu (çelik çatı)
2- PE yer altı akaryakıt boruları ve bağlantı malzemeleri
3- Emniyetli dolum ve çevre ekipmanları
4- Akaryakıt ve LPG pompaları (dispenserleri);
5- Yıkama ve Yağlama üniteleri
6- Hava-Su Üniteleri
7- Akaryakıt istasyonları Altyapı Tesisatı
8- Akaryakıt istasyonu elektrik işleri,
9- Yeraltı akaryakıt tankları çift cidarlı ve tek cidarlı
10- Dalgıç pompalar,
11- Tank otomasyon sistemleri,
12- Taşınabilir akaryakıt istasyonları,
13- Dişli tip transfer pompaları,
14- LPG istasyon ekipmanları
15- Akaryakıt istasyonu saha betonu,
16- Akaryakıt istasyonu idari binası
Bilirkişi heyetinde, kadastro bilirkişisi, inşaat bilirkişisi, makine bilirkişisi, elektrik bilirkişisi bulunmak zorundadır. Eğer inşaat bilirkişisi yerine lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı götürülecekse yine yanına mutlaka, makina ve elektrik bilirkişileri de alınmalıdır.
Kıymet takdirine ariyet sözleşmesinde yer alan mallar tek tek kıymetlendirilerek ayrı bir bölümde ariyet sözleşmesinde yer alan mallardır diye yazılırlar. Her ne kadar menkul hükmünde taşınabilir mallar olsalarda taşınmaza akaryakıt istasyonu özelliğini kazandıran mallar olduğu için bir bütünün parçaları olmaları nedeni ile kıymete dahil edilirler. Ancak bilirkişi raporunda ayrı bir başlık altında ariyet sözleşmesinde bulunan malların tek tek birim fiyatları ve toplam fiyatları belirlendikten sonra diğer bina ve malzemeler yönünden kıymet takdiri yapılarak bir kıymet belirlenir.
Ariyet sözleşmesindeki malların rapora katılmasının sebebi, işletme sahibinin her ne kadar ariyet sözleşmesinde yazılı da olsalar malların kendisine ait olduğuna ilişkin istihkak iddiasında bulunma veya kıymet takdirine itiraz davası açma hakkı bulunmaktadır. İcra müdürlüğü tarafından eksik bir husus bırakmamak adına bu şekilde bir raporlama yaptırılması isabetli olacaktır.
Eğer bir ariyet sözleşmesi yok ise yine logolu olan ürünler mutlaka rapora ….. şeklinde logolu ürünler olarak ayrıca bir alanda kıymetlendirilmeli ve raporun toplam değerine katılmalıdır. Yine bu durumda da eğer logo sahibi dağıtıcı firma malların ödünç verildiğini iddia ediyorsa istihkak veya kıymet takdirine itiraz edebilme hakkına sahip olacaktır.
Bu malların ayrı olarak rapor içinde kıymetlerinin tespit edilmesinin faydası istihkak prosedürleri, kıymet takdirine itirazlar veya satış sonrası yapılacak teslimlerde İcra Müdürlüğü tarafından yapılacak işlemler sırasında ortaya çıkacak ve doğru işlemler yapılmasına katkı sağlayacaktır.
Yine fiziki incelemelerde bilirkişiler tarafından resmi ruhsatlarda olmayan toprak altı deposu, toprak üstünde olmaması gereken bir pompa tespit edilmesi halinde de yine ayrıca kıymet takdirine değeri ayrı bir alanda belirtilmeli ve bu ruhsatta olmayan toprak altı ve toprak üstü malzemelerin tespit edilmiş olması nedeni ile kaçak akaryakıt satışına mahal verilmemesi adına durum beklenmeksizin EPDK ya bildirilmelidir. Burada yapılacak olan bildirim herhangi bir suç duyurusu veya ihbar niteliğinde olmayıp icra müdürlüğü tarafından yapılan resmi fiziki işlemde ruhsatta yer almayan yapı ve malzemeler bulunduğunun bildirilmesine yöneliktir. EPDK durumun suç olup olmadığını kendisi inceleyecektir. İcra Müdürlüğü burada sadece ileride bildirim yükümlülüğü doğabileceğinden bu bildirimi yapmalıdır.
Tarık Birdal
İcra Müdürü
