Ortaklığın giderilmesi satışı nasıl yapılır ?

SULH HUKUK MAHKEMELERİ TARAFINDAN

SATIŞ MEMURU OLARAK GÖREVLENDİRİLEN

SATIŞ MEMURUNUN SATIŞ YOL HARİTASI

 1-Mahkeme ilamının kesin olup olmadığı kontrol edilmeli

2-Satış İcra İflas Kanununa  göre yapılacağından satışlar için belirlenmiş olan maktu satış avansının yatırılması halinde işlemlere başlanacağına ilişkin tensip kararı düzenlenmeli

SATIŞ AVANSI YATIRILDIĞINDA

3-Mahkeme ilamında satışa konu taşınmaz yönündün bir muhdesat tayini olup olmadığı kontrol edilmeli

4-Taşınmazın son güncel takyidatı uyap üzerinden alınmalı

5-Taşınmaz takyidatı üzerindeki tüm şerhler detaylı olarak incelenmeli ve değerlendirilmelidir. Mahkeme şerhleri, tedbir şerhleri, kamulaştırma, irtifak, şüfa ve sükna vb. tüm şerhler incelenmeli gerekirse şerh sahibi tüm ilgili mahkeme, savcılık, kurum ve kuruluşlara satışa engel bir durum olup olmadığı veya satış esnasında dikkat edilmesi gereken bir özel durum bulunup bulunmadığı , şerhin kaldırılmadan tescil edilmesinin gerekip gerekmediği kaldırılmadan tescil verilecekse hukuki dayanak ve gerekçelerinin neler olduğu sorulmalıdır.

6-Takyidatta rehin veya ipotek şerhleri bulunuyor ise rehin ve ipotek sahiplerine şerhe ilişkin alacaklarının bulunup bulunmadığı bulunuyor ise miktarının ne kadar olduğu ve alacak miktarları altındaki bir miktara taşınmazın satışına muvafakatlarinin olup olmadığı mutlaka sorulmalıdır.

7-Taşınmazın mahkeme ilamında belirtilen mahalle, ada ve parsellerinde değişiklik var ise buna ilişkin dayanaklar kadastro ve tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilmeli

8-Takyidat ile mahkeme ilamında yazılı bulunan kişiler kontrol edilmeli (yeni pay sahipleri ortaya çıkmış olabilir)

9-Takyidatta yer alan kişilerin hayatta olup olmadıkları kontrol edilmeli , aynı zamanda Türk Vatandaşı olup olmadıkları değil iseler hangi ülke vatandaşı oldukları belirlenip not edilmeli

10-Hayatta olmayan var ise dosya içerisinde veraset ilamı bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli yok ise satış isteyen vekiline veraset ilamı çıkartabilmek üzere yetki ve süre verilmeli

11-Takyidatta yer alan kişiler adres kayıt sisteminde bulunan adresleri  bulunup bulunmadığı, mahkeme ilamının ne şekilde hangi adrese tebliğ edildiği kontrol edilerek not edilmeli

12-Eksik veraset ilamı varsa tamamlandıktan sonra payları gösterir şekilde bir miras pay ağı tablosu çıkartılmalı

13-Taşınmazın kıymet takdiri için bilirkişi heyeti ile birlikte kıymet takdiri yapılmalı düzenlenmiş olan miras pay ağı tablosu bilirkişiye teslim edilerek bulunan kıymetin tabloya göre raporlanarak rapora dahil edilmesi istenilmeli

14-Muhdesat var ise muhdesatın pay oranına ilişkin mahkeme ilamına uyulması zorunlu olduğundan muhdesata ilişkin bir oran belirtilmeden taşınmazın kıymet takdirinin yapılması gerektiği bilirkişiye söylenmelidir. Zira bilirkişi tarafından taşınmazın son durumuda göre güncel muhdesat oranı belirlense bile mahkeme kararındaki muhdesat oranına göre dağıtım yapılması zorunlu olduğundan çelişki yaratmaktan öteye gitmeyeceği için bu durumdan kaçınılmalıdır.

13-Rapor geldikten sonra mutlaka rapor okunarak kontrol edilmeli gerekiyorsa resen ek rapor alınmalıdır.

14-Rapor tamamlandıktan sonra ek bir talebe gerek kalmadan bilirkişi raporu tüm takyidat ilgililerine eğer ölü iseler mirasçılarına, (haciz, rehin, ipotek, beyan, vb. tüm şerh sahiplerine) tebliğe çıkartılmalı ve tebliğleri yapılmalıdır.

15-Takyidat ilgilisi haciz alacaklılarının tespiti için İİK 100. Maddeye yarar bilgiler toplanmalı ve toplanan bilgiler neticesinde işlem gören dosyalar, takipsizlik ile kapalı olan dosyalar ve İİK nun106 ve 110. maddesine göre haczi düşmüş olan dosya taraflarına dahi kıymet takdiri tebliğ edilmelidir. Zira Yargıtay içtihatlarına göre takipsizlik ile İİK 106-110 maddelerine göre düşmüş hacizler sıra ve derece kararında gösterilerek sıra cetveli tebliğ edilmesi gereken taraflar arasındadır. Öte yandan verilen cevap her ne kadar veren birimi bağlıyor olsa da hatalı bir cevap halinde hak sahiplerinin hak kayıplarının öne geçilmesi de bir hakkın tesisi için tek başına önem arz etmektedir. Cevap veren kurumun  haczin düştüğünü, dosyanın takipsiz kaldığını sehven bildirmiş olabileceğinin yanı sıra takibin ve haczin hatalı olarak düşürülmüş olduğuna ilişkin memur işlemini şikayet davası açılabileceği veya ileride sıra ve derece kararında, itiraz ve şikayete konu olabileceği durumları en aza indirmek için tebliğsiz taraf bırakmamak adına tebliğ işlemlerinin bu tür taraflara da yapılması hususu daha sağlıklı olacaktır. Burada tebliğ edilmemesi gereken bir tarafa tebliğ yapıp kıymet takdirini itiraz davası açılmasına yol açılması durumu ortaya çıkarılıyor denilebilir ise de dava hakkı olup olmadığını satış memuru değerlendirmeye yetkili değildir. Bu yetki mahkemelere aittir. Satış tebliğsiz tarafın kalmadığından emin olmalıdır.

16-Kıymet takdiri raporu tüm taraflara tebliğ edilip en son tebliğ tarihi üzerinden 7 gün geçtikten sonra mahkemeler tevzi bürosuna kıymet takdirine itiraz davası açılıp açılmadığı yazılı olarak sorulmalı eğer dava açılmamış ise kıymet takdirinin kesinleşmiş olduğuna ilişkin tensip kararı alınmalıdır.

İHALE AŞAMASI

17-İhaleye çıkarılacak olan malın, kıymetine göre ihale ilanı yapılıp yapılmayacağı , yapılacak ise yerel veya ulusal gazete ilanı gerekip gerekmediği tespit edilmeli, eksik masraf avansı varsa tamamlatılmak üzere avansın tamamlanması için tensip kararı alarak satış isteyen tarafa muhtıra tebliğ edimelidir.

18-Avansın yeterli olması veya tamamlanması halinde, taşınmaz bilgileri uyap dosyasına işlenmelidir. Bu bilgiler taşınmazın il, ilçe,köy, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, metrekaresi, kıymet takdirinin yapıldığı tarih, kıymeti, KDV oranı, açık adresi, imar bilgileri, ipotek ve rehin bilgileri, üzerindeki mükellefiyetler (irtifak, şüfa vb) ve taşınmazın bilirkişi raporunda yazılı özellikleri ile son olarak taşınmazın en az 8 adet resmidir.

19-Taşınmaz bilgileri işlendikten sonra taşınmazın güncel tapu takyidatı alınmalıdır.

20-Güncel tapu takyidatına göre yine tüm hissedarlar kontrol edilmeli, kıymet takdiri aşamasında var olup da hissesini devreden hissedar olup olmadığı veya yeni hissedar olmuş kişiler olup olmadığı ayrımı yapılmalıdır.

21-Güncel tapu takyidatındaki tüm ilgililerin, hayatta olup olmadıkları nüfus kayıtlarından kontrol edilmeli son tebliğler aşamasından sonra vefat etmiş olan varsa ihale kararı ve günü verilmeden önce mutlaka veraset ilamı çıkartılmak üzere satış isteyen vekiline yetki ve süre verilerek eksik verasetler tamamlanmalıdır. Bu eksiklik giderilmeden satış günü verilmemesi tebliğler aşamasında sıkıntı yaşamamak adına çok önemlidir.

22-Güncel tapu takyidatındaki ilgilerin adresleri bir kez daha kontrol edilmelidir. Burada durum daha önce kendisine tebliğ yapılan kişi adres değiştirdiği zaman dosyaya bildirmek zorundaysa da daha önce TK 35 veya TK 21/2 ile tamamlanmış bir süreç varsa ve adres kayıt sistemine yeni bir adres eklenmişse öncelikle yeni kaydedilmiş adres ile yola devam edilmesi, tarafın ihaleden haberdar olması amacının önceliği nedeniyle önem arz edeceğinden buna göre hareket edilmesinde ihalenin feshi davasına konu oluşturmamak adına fayda vardır.

23-Güncel tapu takyidatına göre kıymet takdiri aşamasından sonra şerh sahibi olmuş olanlar var ise bunlar yönünden de İİK 100. Madde (tebliğ ilgililerinin tespiti için ) bilgileri toplanarak tüm ilgililer tespit edilmelidir.

24-Bu süreçlerin tamamlanması için işlemler arasında zaman geçmiş ise ihale günü vermeden önce son kez güncel takyidat alınmalı yeni bir durum olup olmadığı kontrol edilmelidir.

25-Tüm süreç tamamlandıktan sonra elektronik ortamda satış için ihale günü belirlenmeli ve satış kararı alınmalıdır.

26-Alınan satış kararına göre satış ilanı yapılacaksa eğer yerel ve ulusal ilanı yaptırılmalı, Basın İlan Kurumu nezdinde ilanın yapılıp yapılmadığı kontrol edilmeli ve sistem üzerinden gazete ilan bilgileri dosyaya kaydedilmelidir.

27-İhale için hisse payı bedeli %10 luk teminat bedeline karşılayanlar var ise en son ihalenin bittiği günün öncesindeki gün mesai bitimine kadar talep etmeleri halinde İcra İflas Kanuna göre kendilerine veya vekillerine teminatsız ihaleye katılım yetkisi verilmelidir. (asile ve vekile birlikte yetki verilememektedir)

28-İhale yapılıp bittikten sonraki gün ihale alıcı bilgileri sisteme girilip açık artırma sonuç tutanağı yayımlanmalıdır.

29-İhaleyi hissedarlar dışında biri almış ise yatırması gereken bedelin tamamını yatırması için 7 günlük yasal süre beklenmelidir.

30-İhaleyi hissedar biri almış ise kendi hisse payı mahsup edilerek geriye kalan ihale bedeli, harç ve masraf payları dahil yatırması ilgili miktarlar hesaplanarak yatırması için 7 günlük yasal süre beklenmelidir.

31-Yasal süre bitiminde ilgili miktarlar yatırılmış ise hukuk mahkemeleri tevzi bürosuna ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı sorulmalı dava açılmadığına ilişkin bilgi gelmiş ise ihale kesinleştirilmelidir.

32-KDV ve Damga Vergisinin yatırılması zamanı ile ilgili olarak çeşitli uygulamalar bulunsa da yapılan yasal değişiklik ile vergisel sorumluluk satışı yapana yüklenmiştir. Vergi de esasen satışın yapıldığı anda doğmaktadır. Aslında yasal değişikliğe göre vergilerin ihalenin kesinleşmesi beklenmeden ihale anında yatırtılması gerekmektedir. Ancak uygulamada ihale kesinleşmeden vergi tahsil ettirilmemektedir. İhale kesinleşmeden vergi yatırtılması halinde ihalenin feshine karar verilmesi halinde verginin geriye alınması meşakkatli olmakla birlikte geriye dönük herhangi bir faiz ve ferisi olmadan iade edilmektedir. Bu nedenle uygulamada ihale kesinleştikten sonra KDV alınmaktadır. Ancak burada satış memuruna vergilerin alınarak yatırtılması için ihalenin kesinleşmesini beklemesi gerektiğine ilişkin bir tavsiye verilmesi kanunen mümkün değildir. En uygun olanı vergileri hemen tahsil ederek yatırmaktır. Ancak yaygın uygulama ihale kesinleştikten sonraki süreçte yatırtılması şeklindedir.

33-İhale bedeli ve varsa harç ve masraf sorumlulukları ile vergiler yatırıldıktan sonra ihale kesinleşmiş olmaktadır. İhale bedeli, harç ve masraf yatmış ise 7 günlük süre sonunda mahkemeler tevzi bürosuna ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı sorulmalıdır. Dava açılmadığına ilişkin yazılı bilgi geldikten sonra ihale vergi eksiği de tamamlandığında sistemden kesinleştirilmelidir. Zira ihalenin feshi davası açılmamış dahi olsa vergilerin yatmaması halinde satış memuru tarafından ilgilisine 15 gün süreli muhtıra tebliğ edilir yine yatırılmaz ise ihale kararı ilgili Yargıtay kararları gereği resen kaldırılır. Böylelikle ihale de kesinleşmemiş olur.

34-Kesinleşen ihaleyi ihalenin feshi davası görülmeden satış memurunun veya mahkeme hakiminin kaldırması mümkün olmadığından taşınmazın tescili için mahkeme onayı gerekmemekte olup tescilin verilmesi gerekmektedir.

35-Tescil işleminden sonra dosyanın içinde bulunduğu aşamalar özetlenerek mahkemeye bilgi verilmelidir.

36-Mahkeme tarafından satış dosyası incelenerek paraların paylaştırılması için bir bilirkişi görevlendirmesi yapılacaktır.

37-Uygulamada satışı yapan satış memuru bilirkişi olarak görevlendirilmektedir.

38-Bilirkişi olarak resmi şekilde görevlendirilen satış memuru artık dosyanın satış memuru değil bilirkişisi olarak hareket edecektir. Kendisi verilen görev nedeniyle harç, masraf ve ihale hisse paylarını gösterir şekilde tablo düzenleyerek bir paylaştırma raporu ekinde mahkeme ve satış dosyasına ibraz eder. Rapor mahkeme hakimi onayından geçtikten sonra satış memurunun bilirkişilik görevi son bulur ve yine kaldığı yerden satış memurluğu görevi devam eder.

39-Satış memuru olarak onaylanmış bilirkişi raporunda belirtildiği şekilde öncelikle harçlar mahkemeler veznesine yatırılır, daha sonra masraflar ayrılır, hissedar paylarına düşen miktarlar Vakıflar Bankasına Adalet Bakanlığı nemalandırma anlaşması kapsamında birer aylık vadeli hesaplar açılarak yatırılır. Bu hesaplar eskiden satış memurluğu ana hesabı altında rumuzlu şekilde açılmaktaydı ancak son uygulamalarda bu hesaplar satış memurluğu dosya ve ana hesabından ilişik keserek açılmaktadır. Bu durum esasen şunu getirmiştir. Rumuzlu hesaplardaki paralar sadece yatan banka şubesinden veriliyordu aslında bankanın başka şubesinden de talimat ile alınabiliyordu ancak banka uygulamaları nedeniyle hissedarların paralarına ulaşmaları sıkıntılı bir süreç doğuruyordu. Öte yandan bankalardaki hak ve alacaklarına haciz konulmak istenildiğinde rumuzlu hesaplar gözükmüyor hissedar hakkında haciz kararı olmasına rağmen haciz konulması imkansızlığı nedeniyle paraları çekebiliyordu. İlişik keserek kişisel hesaplara dönüşmesi neticesinde mahkeme satış memurluğu ile bir daha yazışma yapılmasına gerek duyulmadan ilgili kişilere bankalar tarafından her şubesinden ödeme yapılmakta, haklarında bir haciz var ise hesaplar haciz kapsamına alınabilmektir. Yine öte yandan ilişik kesilen hesaplar satış memurluğu hesabı altında rumuzlu hesap birikintisini ortadan kaldırmış ve teftişlerde kolaylık sağlanmıştır.

40-Ödemelerde vekilin vekalet alacağının ödenme sorunu ortaya çıkmaktadır. Mahkeme kararındaki vekalet ücreti ilamlarda da yazıldığı üzere davalıdan alınarak davacıya veya davacıdan alınarak davalıya verilmesi şeklindedir. Bu durumda ilam vekalet ücreti her ne kadar mahkeme masraf kalemleri kapsamında değerlendiriliyor ise de vekilin vekalet ücretleri de esasen hissedarın kendisine ödenmesi gereken miktarlardır. Ancak maktu satış vekalet ücretinde mahkeme yargılamasına bağlı ücret olmadığından satış maktu vekalet ücreti sadece satış talep eden vekiline direk ödenmektedir. Uygulamada hissedar adına açılan hesabın vadeli hesap olması vekilin vekalet ücretinin de o hesaba yatırılması halinde hissedarın nemalı hesabı bozarak ödeme yapması gerekeceği veya hissedarın hesabına haciz konulması halinde hacze kabil olmayan vekilin vekalet ücreti ayrımının banka tarafından yapılmadan tüm miktar üzerine hacizlerin işlenmesi uygulamada başka sorunları da beraberinde getirmektedir. Birçok satış memurluğunda vekilin mahkeme vekalet ücreti ve satış masrafları dahil ödemeler ve iadeler vekile yapılarak buradaki diğer sıkıntılar bertaraf edilmeye çalışmaktadır.

41-Satış memurluğu dosyasında birden çok vekil bulunduğu durumlarda maktu satış vekalet ücretinin sadece satış isteyen vekiline ödemesi yapılmaktadır. Bu durumda diğer vekiller kendilerine tebliğ yapılarak dosyayı takip ettiklerinden bahisle maktu satış vekalet ücreti talebinde bulunabilmektedirler. Ancak buradaki durum dosyanın mahkeme yargılamasındaki gibi bir takip değildir. Satış isteyen vekiline satış maktu vekalet ücreti ödenmesi ile ilgili bir durumdur tüm vekillere maktu satış ücreti verilmesi gerektiğine ilişkin güncel bir yargı kararı da bulunmamaktadır. Uygulamada satış isteyen vekiline maktu satış vekalet ücreti verilir. Uygulama dayanağı olarak satışların İcra İflas Kanununa göre yapılıyor olmasından bahisle icra dosyalarında borçlu kendisini vekil ile temsil ettirse dahi borçlu taraf vekiline icra vekalet ücreti ödenmez sadece takibi başlatan alacaklı taraf vekiline vekalet ücreti ödenir. Satış memurluğu dosyalarında da satışı talep ederek satışı başlatan taraf vekiline maktu satış vekalet ücreti ödenir.

42-Hissesinde ipotek, rehin ve haciz bulunan hissedar payları bunların tamamını ödemeye yetmiyor ise İİK nun 140. Maddesi gereği sıra cetveli yapılması gerekmektedir. Satış memuru bu durumda ilgili takyidatı bakımından ihale tarihi itibari ile tüm İİK 100. Madde bilgilerini sıra ve derece kararına esas olmak üzere detaylı olarak toplar. İlk aktif icra dosyasını tespit eder ve tüm parayı yazdığı yazılar ve topladığı İİK 100. Maddeye yarar bilgiler ile birlikte icra dosyasına sıra ve derece yapılmak üzere gönderir. Satış memurunun sıra ve derece kararı düzenleme yetkisi ve görevi yoktur. İlk aktif icra dosyasından ilgili İcra Müdürlüğü sıra ve derece kararı yapar kesinleştiğinde ilgili miktarları dağıtır. İlgili miktarlar dağıtılıp para artmış ise ilgili İcra Dairesi artan miktarı dosyaya iade eder. Bunun üzerine Satış memuru artan hisse payını  diğerleri gibi nemalı hesap açarak hissedar adına yatırır.

43-Satış memuru tarafından tüm ödemeler yapıldıktan sonra dosya satış sonu formları, vergi, harç ve masraf formları düzenlenerek dosya kapatılır ve mahkemesine iade edilir.

44-Satış memuru bilirkişi görevlendirmesi nedeni ile kendisine takdir edilen bilirkişi ücretini satış memurluğu dosyası içerisinden satış memuru ödemesi olarak reddiyat karşılığı hesabına ödeme şeklinde alır. Bu paradan bilirkişi kesintisi olan gelir ve damga vergileri kesilir.

45 Veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilmeyen taraflardan Hazine ve Maliye Bakanlığının Süreksiz İşlemler Uygulamasına ilişkin önerge ve talimatına göre her ne kadar kanunda %5 yazıyor ise de en yüksek azami oran ve bir o kadarda cezası ile tahsil edilir denildiğinden %10 Veraset İntikal Vergisi ve aynı oranda %10 cezası olmak üzere toplam %20 oranında hisse payı bedelinden kesinti yapılarak ilgili vergi dairesine ödenir. Taraflar daha sonra ilgili vergi dairesi başvurarak beyanname vermeleri halinde geç bildirim cezaları kesilerek ceza oranı olan %10 luk bedelden iadeler yapılabilmekte olup iade ile ilgili işlemler Vergi Dairesi yetkisinde olduğundan satış memurluğunun bu konuda bir yetki ve görevi bulunmamaktadır.

Satış memurunun bilirkişi görevi nedeniyle nasıl bir bilirkişi raporu düzenlemesi gerektiği ayrı bir husus olup bu yazıda raporun nasıl düzenlenmesi gerektiğine ilişkin bilgi verilmemiştir.01/01/2025

 TARIK BİRDAL

İCRA MÜDÜRÜ