ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ SATIŞ İŞLEMLERİ-4
Dosyadan daha önceden tapu kadastroya, belediyeye, tapu dairesine yazdığımız müzekkerelere cevap gelmişse öncelikle müzekkereleri inceliyoruz.
Tapu dairesinden gelen müzekkereyi dikkatli incelememiz gerekir çünkü takyidatta beyanlar hanesi , şerhler önemlidir. Eğer ipotek sahibini var ise gelen ipotek bilgilerinden yola çıkarak ipotek sahibi kişiye ipotek alacağının devam edip etmediği ediyor ise ne kadar alacağının bulunduğunu ve mutlaka ipotek bedelinin altında bir fiyata taşınmazın satılıp satılmayacağına ilişkin bir muvafakatinin bulunup bulunmadığının müzekkere ile yazılı olarak sorup cevaplarını istememiz gerekiyor. (Burada bazen ipotek alacaklısının alacak bedeli altında bir satışa izin vermeme gibi bir hakkının bulunmadığı mahkeme kararına göre satışın yapıldığı o nedenle satıştan ne kadar gelirse o kadar alabileceği buna ilişkin bir bilgi ve muvafakat aranmasına gerek olmadığına ilişkin söylemler ve uygulamalar olduğu görülmektedir. Ancak yapmış olduğum tüm satışlarda kesinlikle ipotek alacaklısının alacağını ve ipotek bedeli altında bir bedele satışa muvafakati olup olmadığına ilişkin beyanını aramaktayım. Satışın mahkeme ilamı gereği yapılıyor olması ipotek alacaklısının alacağını tahsil etmesine engel teşkil etmeyeceği gibi ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme ilamı ipotek alacağının varlığını yok sayamaz, eksiltemez, ipotek alacaklısının ipotek alacağı yönünden haklarını kısıtlayamaz)
Şerhler ile ilgili müzekkere cevaplarının beklenilmesine gerek olmaksızın, dosyada yer alan tapu kadastro, belediye, tapu dairesi müzekkere cevapları tüm mirasçılık belgeleri ve son taşınmaz takyidatlarını bir araya getirip,
Taşınmazın durumuna göre bilirkişi heyeti oluşturulur.
1 Kadastro Bilirkişisi, taşınmazın durumuna göre 1 Ziraat Bilirkişisi, 1 İnşaat Bilirkişisi genel itibari ile olmaktadır. Ancak taşınmazın özel durumuna göre heyete başka uzmanlık alanı gerektiren durumlarda farklı bilirkişiler eklenebilir. Taşınmazın üzerinde bina veya işletme bulunup ta içinde makinalar bulunması halinde hali hazırdı 1 makine mühendisi gerekecektir. Ya da taşınmaz üzerinde petrol istasyonu var ise eğer faaliyet yok ise yine 1 makine mühendisi ve fakat faaliyet var ise petrol mühendisi veya kimya mühendisi vb. gibi uzman kişilerinde eklenmesi gerekecektir. (Petrol istasyonu kurulu bir alanda kıymet takdiri yapılırken yerin üstünde bulunan otomasyon, pompalar ve istasyon ekipmanları genelde işletmeciye akaryakıt sağlayan ana akaryakıt firmasına ait olur ve buna ilişkin işletmeci elinde ariyet sözleşmesi bulunur, kıymet takdirinde tüm mallar belirtilip ariyet sözleşmesi olanlar yönünden bir kıymetlendirme yapılmaması gerekir. Yer altında bulunan petrol depoları, dinamolar ve basınç motorları genelde işletmeciye ait olur. )
Bilirkişilerden taşınmazın ayrıntılı kıymet takdirinin yanı sıra, takyidatta yer alan hisse oranları baz alınarak dosyada bulunan mirasçılık belgeleri ile daha önce yapmış olduğumuz mirasçılık ağını gösterir çizelgeyi incelemek sureti ile taşınmazın değerlemesinin miras payı oranlarında tüm alt mirasçıları paylarını gösterir şekilde pay edilmesini istemeniz satış anında elinizi çok rahatlatacaktır. Alt mirasçıların olması durumunda bilirkişiden alt mirasçı paylarını dağıtırken miras pay ve paydasını genişleterek oranlama yapmasını mutlaka isteyiniz. Bu hem satış öncesi, hem satış anı hem de satış sonu işlemlerinde sizi tamamen rahatlatacak bir bilgi olacaktır.
Anayasa mahkemesi kararı gereği her bir taşınmaz için ayrı ayrı haciz teslim ve satış harcı başlığı altındaki harcı kesmeyi unutmayınız yani aynı ada içinde birden fazla parsel olabilir ya da aynı ada, aynı parsel üzerinde birden fazla bağımsız bölüm olabilir mutlaka her bir taşınmaz için ayrı ayrı harç almalıyız.
TARIK BİRDAL
